Marché immobilier Genevois: de l'espoir à travers les obstacles

Depuis 2012, Tout l’Immobilier publie en exclusivité les analyses de marché annuelles des trois experts d’Analyses et Développements immobiliers - François Hiltbrand, Fabrice Strobino et Gary Bennaim. Les contraintes législatives et réglementaires, tant fédérales que spécifiquement genevoises, ont fleuri à nouveau l’an passé. Mais la vitalité de l’économie immobilière reste prometteuse.
Le millésime 2019 a fait surgir des freins à tout développement de Genève (courbes de bruit PSIA, référendum contre les déclassements, gel de l’augmentation de la densité en zone villas, nouvelles normes énergétiques, initiatives et recours divers…). A contrario, la mise en en route du Léman Express va certainement redessiner les axes de transport et de croissance à terme, ce qui va façonner un nouveau visage du canton, si les résultats effectifs sont à la hauteur des attentes théoriques. Cela place naturellement l’immobilier genevois sous une nouvelle lumière pour 2020 et nous souhaitons faire un petit tour des différents types de biens à l’aube de cette nouvelle année.

Location: toujours la tension

A l’image de ce qui se passe dans le marché de l’art, des montres ou encore des voitures de collection, les objets qui montrent le moindre défaut subissent une décote immédiate. Mais cela ne se vérifie pas pour les immeubles locatifs de logement, qui semblent encore bénéficier d’un niveau soutenu de prix en raison d’un assèchement important de l’offre. Les grands projets actuels sont essentiellement destinés à la location et, s’ils vont offrir un bol d’air en termes d’offre aux locataires, ils ne vont pas pour autant assouplir le marché des immeubles. Par ailleurs, de nombreuses surfaces de bureau sont en cours d’achèvement dans plusieurs zones périphériques également. Dans ce secteur, le taux de vacance est déjà fort et la prévision de la croissance mondiale en berne. Les surfaces existantes, d’autant plus si leurs infrastructures sont anciennes, voire obsolètes, se retrouveront sous pression. Dans ce marché d’acheteurs (ou de locataires), ce qui est proche des noeuds de transports publics, comme les gares, attire naturellement les entreprises, au détriment des autres localisations (cf. indicateur des loyers de bureaux ILB publié par AMI International). La récente et importante transaction à côté de la gare de Cornavin le démontre bien. Les outils technologiques permettent - et ce n’est que le début - de modifier notre rapport au travail. Le télétravail ou le coworking se sont installés dans notre quotidien. Le besoin en surfaces diminue alors forcément et la divergence entre la projection de construction et les besoins effectifs ne s’en ressent que plus fortement. Le temps de la planification et de la construction s’avérant plus long, les surfaces actuellement disponibles semblent bien trop importantes par rapport aux besoins, mais cela paraît cyclique est s’était déjà présenté par le passé, puis la situation s’était résorbée.  

Péril sur les commerces

Le commerce de détail, à l’image d’un grand groupe suisse ayant récemment décidé de restructurer ses activités, et particulièrement les centres commerciaux, vont continuer à subir la concurrence acharnée de la vente en ligne(*). La réalité virtuelle, encore balbutiante, développera encore plus la vente par Internet. Il deviendra possible d’essayer un habit sur un soi virtuel, par exemple. La durée des nouveaux baux se raccourcit, mettant en évidence l’absence de projection pour les nouveaux commerçants. Soit les commerces traditionnels se réinventent et trouvent une complémentarité avec le modèle en ligne, soit ils vont fermer boutique. En zone industrielle, la majorité des constructions s’adressent désormais aux industries dites «propres» ou technologiques. Les artisans traditionnels peinent à trouver des locaux de qualité et permettant un accès à la clientèle, même dans les périphéries. Comme l’offre est anémique, on pourrait imaginer une pression sur les prix vers le haut. Mais comme il est souvent demandé aux acquéreurs d’immobiliser une grande part de fonds propres, nécessaires à l’entreprise, les prix dans ce secteur, après avoir effectué un rattrapage, se stabilisent au niveau actuel.  

Prix des terrains stable

En zone villas, le prix des terrains est aujourd’hui stable, voire orienté à la baisse, à l’exception de quelques zones qui conservent un attrait particulier (pieds dans l’eau en particulier). D’un côté, les zones réservées font planer un contrôle des prix du terrain à CHF 1000.-/m2 (par analogie avec la zone de développement, à laquelle ils sont possiblement destinés à l’issue de la période de réflexion) et de l’autre le moratoire sur l’augmentation possible de la densité dans cette zone réduit clairement la valorisation des sols. Surtout que la date de la fin du moratoire est des plus floues, puisqu’elle se base sur de futures concertations avec les Communes et l’élaboration des Plans directeurs de ces dernières… Avec ce moratoire, les prix des terrains vont cesser la lente progression qui avait récemment repris, et cela encore plus dans les zones excentrées. Dans un autre domaine, sur un plan plus pratique, obtenir une autorisation de construire pour un immeuble de logement relève du défi. Le carcan législatif, couplé avec des services étatiques qui n’arrivent pas à parler d’une même voix, consomme beaucoup de temps et de ressources pour ceux qui, encore optimistes, voire candides, se jettent dans l’aventure. Les recours de toute sorte bloquent encore le début des travaux, parfois de manière incompréhensible.

Pénurie de PPE

De nombreuses voix s’élèvent aussi contre toute nouvelle construction d’immeubles à Genève, sous des prétextes multiples. Le renforcement de la Loi sur l’aménagement du territoire (LAT) a étendu le processus encore plus complexe et les courbes PSIA (nuisances sonores liées à l’aéroport) ont fortement réduit la capacité du territoire d’accueillir de nouveaux logements, mais là encore après une longue procédure qui n’offrait aucune visibilité aux acteurs de l’industrie. Certains partis politiques ont clairement affi ché leur volonté d’étatiser le sol en ne construisant que des logements dévolus à la location. Or, beaucoup de familles rêvent toujours de devenir propriétaires, ce qu’on constate lors de ventes de lots PPE, qui attirent parfois plusieurs centaines de candidats solvables pour chacun des lots. Les prochaines votations et les élections municipales vont probablement un peu plus crisper les fronts… Pour mémoire, selon les données 2018 de l’OCSTAT, toutes zones de construction confondues, les logements subventionnées représentaient 42% des nouveaux logements construits(!). En raison des freins au développement et de la rareté des logements abordables, les ménages ne sont plus d’accord, ni capables, de payer des prix élevés. D’autant plus que les banques n’ont pas assoupli leur politique de financement. Pour devenir propriétaires, de nombreux acquéreurs choisissent de traverser les frontières du canton. Cela risque de se renforcer avec les nouvelles possibilités offertes par le Léman Express et les nouvelles pratiques administratives en zone de développement. En effet, l’Etat, dans ces zones, permet au propriétaire de majorer de 30% la valeur de son bien en cas de vente (mais au maximum CHF 800 000.-). Comme il n’est pas possible de répercuter cela sur les loyers des logements sociaux, c’est naturellement le prix de la PPE qui va augmenter. Les prix du mètre carré PPE avoisineront alors probablement les CHF 8000.-, venant concurrencer les prix des objets sur le marché libre. Mais l’Etat y impose un niveau de finitions moindre (!) pour faire tourner les plans financiers, qui intègrent des éléments à des prix qui n’ont plus cours, uniquement pour produire des logements bon marché. Ce sera probablement un nouveau facteur qui incitera les acquéreurs à emprunter le Léman Express, vers la France ou le canton de Vaud, où la propriété est toujours encouragée. Il est bon de rappeler ici que les frontaliers français sont taxés à Genève, alors que les Vaudois ne sont taxés que dans leur canton… En contrepartie, le marché locatif n’est plus prêt à payer n’importe quel loyer. Cela se ressent déjà sur le taux de vacance des objets aux loyers de la tranche supérieure. Sur les objets traditionnels, une différence de loyer de CHF 100.-/mois peut faire qu’un appartement se loue ou pas. Dans cette constellation, le prix des immeubles de rendement restera toutefois soutenu. Leur sous-jacent est le taux d’intérêt (par comparaison avec des investissements alternatifs) et personne ne voit les taux directeurs prendre l’ascenseur alors que la croissance mondiale stagne. Nous assisterons peut-être même à une réduction du taux de la Fed. En Suisse, les taux négatifs vont donc probablement perdurer, ce qui va pousser les grands acteurs institutionnels à continuer d’investir dans la pierre à des prix parfois incompréhensibles, mais qui se justifient par le coût injustifiable de laisser leurs fonds propres en compte courant.  

Le crowfunding

En plus, de nouveaux acteurs sont apparus en Romandie, comme les sociétés faisant appel au crowdfunding (financement participatif), qui font un travail de sélection et de gestion, mais laissent porter le risque à ceux qui souscrivent les parts (comme un propriétaire traditionnel). Avec ce procédé, ils font naturellement augmenter les prix. Ainsi, comme les objets sont rares, même ceux qui demanderont à court terme de lourds investissements trouvent preneur à n’importe quel prix, ce dernier étant justifié par un rendement brut attirant pour le petit épargnant. Et ce n’est pas l’augmentation obligatoire des fonds propres (25%) désormais imposée par la FINMA, en plus de l’amortissement accéléré du 2e rang hypothécaire, qui va changer quelque chose. Cela éliminera peut-être l’investisseur occasionnel, mais avec des parts proposées à CHF 25 000.-, l’eldorado immobilier semble accessible à tout un chacun… La volonté étatique renforcée de faire baisser la consommation énergétique des immeubles à court terme modifiera leur valeur, car les investissements à consentir peuvent impacter fortement les équilibres existants. Un nouveau bras-de-fer sur les charges de chauffage se prépare entre locataires et propriétaires… Si certaines grandes lignes se dessinent, l’avenir reste incertain sur le territoire genevois. Ainsi, plus que jamais, la prudence s’impose en investissant, même si les rendements paraissent intéressants au vu de ce que proposent certains marchés, mais il convient de bien analyser les tenants et les aboutissants des projets envisagés, car le risque n’est plus toujours bien rémunéré par rapport à d’autres actifs, quand bien même une diversification de ceux-ci est nécessaire, en intégrant l’immobilier. L’année 2020 pourrait bien voir de nouvelles surprises se produire et, plus que jamais, il faut faire confiance au vieil adage de l’immobilier: situation, situation et situation! 
François Hiltbrand, Fabrice Strobino et Gary Bennaim, Analyses et Développements immobiliers Sàrl, Carouge. (*) Voir à ce propos Tout l’Immobilier No 977, du 3 février 2020.

Auteur:

Tout l'immobilier

Date de création:

03/02/2020